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愛は、誰を救えるのだろうか?孤独という、あの深淵から……

賃貸は何も残らないという批判は実は間違っているというお話

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「持ち家」がいいか、「賃貸」がいいか。 - それ、僕が図解します。


賃貸と持ち家論争において、よく賃貸は、いつまで支払い続けても自分のものにならないから、捨て銭なのではないかという批判がある。これは年老いてからも賃料を支払い続けなければならないといった不安からくるものなのだろうが、賃貸は何も残らないという批判は実は間違っている。

あまり知られていないが、政府の経済統計上は、日本国民は全員が家を借りて住んでいることになっている。「そんな馬鹿な」と思われるかもしれないが、国内総生産の内約を見ると「帰属家賃」という項目が記載されている。
つまり、自宅に住んでいる人は、自宅と同等の借家の家賃から推定した家賃を、大家である自分自身に支払っているということになっている。この家賃のことを「帰属家賃」という。

帰属家賃を利用することで「自宅が投資用物件だったら」という仮定の下、理論的な自宅の価格を算出することができるのだが、持ち家の価格はアメリカでは賃貸住宅よりも27%高く、日本の場合でも25%ほど高いと推定されている。
つまり、同じ立地で同じ造り、同じ仕様の賃貸用物件なら、4000万円で買えるものが持ち家用物件になると5000万円で売られているということになる。加えて、持ち家の場合、ローン金利を支払わなければならない。

賃貸に住み続ければ、同じ仕様の持ち家を買うことで支払っていたであろう割高分や金利分の余剰が生まれるわけだが、その余剰をREITやETFといったキャッシュを生むものに投資し続ければ、そのキャッシュで賃貸料を賄うことができる。例えば、2000万円で年間利回り4%の商品に分散投資すれば、それだけで毎月万6万5千円以上の収入となる。これは言い換えれば、賃料6万円5千円以内の物件であれば、一生タダでどこにでも住める選択肢があるということである。

持ち家はキャッシュを生まない。ローンが支払い終わった頃にはほとんど無価値になっており、支払い終わってからも修繕費といったランニングコストが生じる。たった一つの不動産に自分の資力のほとんどを集中させる行為であり、リスクに対しても脆弱である。一方で、ETFやREITのように小口で購入でき、かつ分散され流動性の高い商品は金融市場が消滅でもしない限り、無価値になることはない。現金化するのも容易だ。

ほとんどの日本人は労働収入と貯金という概念しかなく、投資から継続的にキャッシュを得るという発想がない。だから、ローンは持ち家が残るだけ有利という錯覚から逃れられないのである。



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