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クソログ

愛は、誰を救えるのだろうか?孤独という、あの深淵から……

小資金で不動産投資をする方法

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独力で貸家やアパートを運営しようと思うと、1億円単位の投資資金が必要になるかもしれないし、修繕や管理などメンテナンスも大変である。
トラブルが起きたり、借り手がいなかったり、日々気をもむことも少なくない。
そこで、数万円程度の手軽な金額で大家になれる仕組みが生まれた。それが「REIT(リート/不動産投資信託)」である。REITはビルやマンションを建てる不動産開発事業はできない。投資家から集めた金で、複数の賃貸用不動産を購入、保有し、その賃貸収入や不動産売却収入から得た利益を投資家に配当(インカム)する。

現在の不動産は1件当たりの売却金額が大きいうえ、相対取引のため売りたいときに売ることができない。REITは小口での売買を可能にし、流動性と換金性を大きく改善している。上場によって取引価格は常に公表されており、情報開示も充実している。

REITの魅力は高い運用利回りである。現時点で3~4%前後のリターンを得ることができる。高利回りには税制上の理由がある。決算期に配当可能利益の90%を分配するなどの要件を満たすことで、法人税がほとんどかからない特典が認められているのだ。これによりREITの多くは儲けの9割~全額を分配金にまわしている。つまり理屈のうえでは、株式会社の約3倍のリターンを得ることができることになる。

REITは投資対象が賃貸不動産に限られているので、外部環境の影響を受けにくい内需系の運用商品である。REITがどのような物件を資産に組み入れているかでタイプが分かれる。

●REITの種類

・オフィスビル系REIT
投資物件が主に都心部に集中しており、景気に対する感応度が比較的高くなる。脱デフレで不動産市況が全般に上向いてくれば、都心部はいち早く地価が上がる。テナントは会社が大半なので景気がよくなると賃料が上がりやすくなり、REITの運用益に追い風となる。


・商業施設型REIT
主にショッピングモールやファッションビルなどで運用している。多くのテナントが支払う賃料が収入源。賃料をテナントの売り上げに連動させるREITもあり、個人消費が増えれば賃料拡大につながる。また、リゾートホテルを対象にしたREITもある。


・物流施設型REIT
インターネット通販の普及を背景に、この数年で物流系REITが相次いで上場した。多種類の商品を迅速に配送するには、先進機能を備えた大型物流センターが欠かせない。物流拠点の増加や新規開発は今後ますます進む見通しで、物流系REITもしばらく成長が続くとみられている。


・ヘルスケア型REIT
老人ホームや病院など、介護・医療施設に特化したREIT。2014年に産声をあげたばかりで、高齢化を背景に潜在成長力が高いとみられている。ヘルスケア型は賃料と景気の連動性が乏しいと考えられている。

以上のように、特定分野に保有物件を絞った特化型が一般的なREITであるが、オフィスビルや商業施設などいくつかの物件を組み合わせた「複合型」、「総合型」と呼ばれるREITもある。

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